디저트39

겉으로 보이는 평균매출은 커피 업종 평균과 비슷하지만, 실제 매장을 대표한다고 보기에는 표본이 매우 적습니다. 디저트39의 2024년 전국 연간 평균매출은 2.5억원이고 월 평균매출은 2,053만원입니다. 업종 참고(공정거래위원회, 2025년 기준)에서 커피 업종 가맹점 평균 매출액도 2.5억원입니다. 지역별로는 서울이 연간 3.1억원으로 가장 높고 울산이 1.7억원으로 가장 낮으며, 울산의 월 평균매출은 1,450만원입니다.

지역을 고르는 일보다 같은 지역 안에서 어떤 자리에 들어가는지가 매출을 더 크게 가를 수 있습니다. 서울에서는 최고 매출 가맹점이 9.1억원, 최저 매출 가맹점이 9,984만원입니다. 인천은 7.3억원과 3,414만원, 경기는 8.5억원과 3,965만원으로 벌어집니다. 특히 인천과 경기에서는 같은 지역 안에서도 최고점과 최저점의 격차가 각각 21배로 나타났습니다. 전국 최저 매출 가맹점의 값은 공시로 확인되지 않습니다.

평균매출은 약 26.9평 매장이 같은 판매 밀도를 유지한다고 가정한 값에 가깝습니다. 평당 연매출은 916만원, 평당 월매출은 76만원이며, 10평 매장의 월 예상매출은 763만원, 15평은 1,145만원, 20평은 1,527만원, 30평은 2,290만원입니다. 따라서 평균매출을 전제로 하더라도 26.9평보다 작은 매장을 검토한다면 전국 평균을 그대로 적용하기 어렵습니다. 큰 매장은 작은 매장보다 평당 매출이 낮아지는 경우가 많아 평수만 곱한 값도 실제 매출을 보장하지 않습니다.

전국 평균매출은 낮은 매출 구간을 충분히 보여 주지 못합니다. 2024년 전체 504곳 가운데 평균매출 산정에 포함된 점포는 31개로, 전체의 6%로 표시되어 있습니다. 점포가 1~4곳인 지역에서 매출이 가려진 곳도 1곳 있습니다. 평균매출에 포함되지 않은 점포의 하위 매출 범위와 전국 최저 매출은 공시로 확인되지 않으므로, 앞에서 본 지역 평균만으로 개설 예정지의 매출을 판단해서는 안 됩니다.

디저트39의 창업비는 공시 합계보다 실제 계산 기준의 총 초기자금으로 읽어야 합니다. 총 초기자금은 2.3억원이고, 정보공개서에 별도로 적힌 공시 합계는 1.5억원입니다. 두 값 사이에는 7,865만원이 있으며, 이는 총 초기자금의 34%입니다. 점포 보증금·권리금·별도공사는 두 금액에 포함되지 않을 수 있습니다.

창업비에서 가장 큰 금액은 기타 비용 1.4억원과 인테리어 5,720만원입니다. 설계도면비는 1,100만원, 간판/SIGN은 880만원, 교육비는 880만원, 가맹비는 770만원, 기계설비는 165만원입니다. 공시가 세부 금액을 밝힌 비용은 이처럼 확인되지만, 기타 비용에 어떤 공사가 포함되는지는 별도 견적서가 있어야 알 수 있습니다.

매출에 따라 함께 커지는 본부 수익이 차액가맹금입니다. 가맹점당 연 차액가맹금은 3,304만원, 월 차액가맹금은 275만원이며 매출 대비 비율은 13.41%입니다. 같은 커피 브랜드 345곳을 비교한 상위 25% 기준은 6%입니다. 업종 참고(공정거래위원회, 2025년 기준)에서 커피 업종 평균 차액가맹금은 2,600만원이고 매출 대비 비율은 7.3%입니다. 정액·비율 로열티는 공시로 확인되지 않지만, 로열티가 없다는 말만으로 본부에 내는 비용이 없다고 볼 수는 없습니다.

점포 수는 장기적으로 늘었지만 최근에는 신규 출점보다 계약종료·해지가 많아졌습니다. 2022년 말 가맹점은 464개, 2023년 말에는 516개, 2024년 말에는 504개였습니다. 2022년과 비교하면 2024년 점포 수는 40개 늘었지만, 최근 1년에는 12개 줄었고 증감률은 -2.3%입니다.

최근의 점포 변화는 폐점과 명의변경을 나눠서 봐야 합니다. 2024년 신규 출점은 55개, 계약종료·해지는 67건으로 폐점률은 13.0%였습니다. 같은 해 명의변경은 51건, 명의변경률은 9.9%였으며 폐점과 명의변경을 합친 이탈 건수는 118건입니다. 폐점률 자체는 같은 커피 브랜드 564곳의 상위 25% 기준인 26.4%보다 낮지만, 명의변경률은 같은 커피 브랜드 567곳의 상위 25% 기준인 8.2%보다 높습니다.

폐점률의 수준보다 최근 방향이 더 중요하게 읽힙니다. 최근 3년 폐점률은 11.2%p 상승했고, 평균 영업기간은 3.6년으로 최초 계약기간인 3년과 가깝습니다. 한 해의 폐점만으로 구조를 단정하기는 어렵지만, 폐점이 늘어난 원인과 명의변경 점포의 영업기간을 함께 확인해야 앞에서 본 점포 감소가 일시적인지 판단할 수 있습니다.

본부의 재무제표만 보면 자본과 영업이익은 버티는 모습을 보입니다. 2024년 본부 자본은 292억원, 부채비율은 31%입니다. 본부 매출은 485억원, 영업이익은 45.8억원, 영업이익률은 9.4%이며 당기순이익은 45.9억원입니다. 자본이 음수로 내려가거나 최근 2년 연속 영업손실이 난 상태는 아닙니다.

본부 실적이 양호해도 가맹점 수익이 같은 방향으로 움직인다고 볼 수는 없습니다. 본부가 직접 운영하는 매장은 0개이고 운영 브랜드는 1개입니다. 임직원 수는 2023년 74명에서 2024년 67명으로 7명 줄었습니다. 대상 브랜드와 이름이 일치하는 가맹사업 매출이 없어 본부 매출 중 디저트39에 대한 의존도는 계산되지 않습니다. 직영점이 없다는 사실은 실제 매장 운영을 본부가 직접 검증할 통로가 제한된다는 뜻으로도 읽힙니다.

커피 업종에 새로 등록되는 브랜드와 검색 관심은 모두 장기적으로 늘었지만, 최근 수요의 방향은 약해졌습니다. 업종에 새로 등록되는 브랜드 수는 직전 기간과 비교해 13% 증가했습니다. 반면 ‘카페, 아이스아메리카노’를 검색한 사람은 2018년과 견주면 297% 증가했지만, 2025년 1월 1일부터 2026년 9월 1일까지의 구간에서는 26% 감소했습니다.

검색어 하나로 업종 전체를 대신 잰 값이므로 디저트39의 실제 수요와 같다고 볼 수는 없습니다. 업종 참고(공정거래위원회, 2025년 기준)에서도 커피 업종 등록 브랜드는 921개이고 2024년 말 가맹점은 29,101개로 경쟁 공급이 많은 편입니다. 이 브랜드가 그 안에서 어느 위치에 있는지는 뒤에서 동종 브랜드와 직접 비교해야 합니다.

계약기간이 짧은 편이므로 초기 투자금의 회수 여부는 갱신 조건과 함께 봐야 합니다. 최초 계약기간은 3년이고 갱신 계약기간은 1년입니다. 2.3억원의 총 초기자금을 넣은 뒤 첫 계약이 끝나면 다시 1년 단위 조건을 통과해야 하므로, 초기 투자금이 계약기간 안에 회수되지 않는 경우 갱신 여부가 손실 규모에 직접 영향을 줍니다.

가맹본부가 공정거래위원회에 낸 공식 서류(정보공개서)에는 갱신 통지와 이의 제기의 시점이 정해져 있습니다. 갱신 거절 관련 절차에는 “D-180 ~ D-90” 기간의 서면 통지와 “D-60일 이전” 이의 제기가 적혀 있습니다. 갱신을 거절할 수 있는 사유와 통지 시점을 계약서에서 다시 확인해야 합니다.

광고·판촉비는 2024년 집행 결과만 보면 가맹점 부담 없이 본부가 전액 냈습니다. 공시 연도 광고·판촉비 총액은 12.7억원이고 본부가 낸 금액도 12.7억원이며, 본부 광고비는 12.7억원, 판촉비는 2.9억원입니다. 그러나 이 집행 결과가 앞으로도 같은 분담을 보장하는 것은 아닙니다. 브랜드 이미지 광고와 상품광고는 본사와 가맹점이 각각 50%씩 부담하고 가맹점 부담분은 가맹점 수로 나누며, 광고계획은 전체 가맹점사업자의 50% 이상 동의 또는 개별 약정이 필요합니다. 가맹점 모집 광고는 본부가 전액 부담합니다. 판촉행사는 행사별로 부담비율이 달라지고, 전체 가맹점사업자의 70% 이상 동의가 필요하며 그 기준을 충족하지 못하면 동의한 점포만 대상으로 진행할 수 있습니다.

영업지역 보호는 반경 150m라는 숫자만으로 충분하지 않습니다. 계약서에는 계약 존속기간 중 경업금지 범위를 “국내 전 지역”으로 두고, “커피, 디저트 판매점”과 동일하거나 유사한 영업을 하려면 본부에 서면으로 허가를 신청하도록 적혀 있습니다. 원상복구는 “계약의 종료일부터 14일 이내”에 간판과 고유 외장·인테리어 등을 철거하도록 되어 있고, 본부 귀책사유가 아닌 경우 비용은 가맹점이 부담합니다. 가맹금 피해보상 수단은 보험이며 지역본부는 0개입니다.

공시 이후에는 비용 전가 관련 보도 1건과 법 위반 관련 보도 2건이 있었습니다. 비용 전가 보도는 광고·판촉비 공시와 시점이 어긋납니다. 2024년 공시에는 가맹점 부담이 0만원으로 남아 있지만, 이후 보도는 점주 부담을 낮추는 마케팅 전략을 다뤘습니다. 따라서 2024년 숫자는 해당 연도의 집행 결과로 읽어야 하며, 이후 분담 방식까지 확정하는 근거로 쓰기 어렵습니다.

법 위반 관련 보도 2건은 예비창업자에 대한 허위·과장 정보 제공과 공정거래위원회 제재를 다룹니다. 공시에는 최근 3년 시정조치 1건과 형벌 선고 0건이 기록되어 있어, 보도와 공시가 완전히 같은 기록은 아니지만 법·분쟁 이슈가 공시 밖에만 있는 것은 아닙니다. 보도 제목만으로 위반 사실의 전체 경위나 현재 개선 여부를 확정할 수는 없습니다.

공시가 이유를 말해 주지 않는 숫자가 본질적인 빈칸으로 남아 있습니다. 2024년 계약종료·해지 67건이 왜 발생했는지, 명의변경 51건 중 개점 2년 미만 점포가 얼마나 되는지, 31개 점포만으로 평균매출을 산정한 이유가 무엇인지는 공시로 확인되지 않습니다. 점포 현황과 본부 재무의 최신 기준도 2024년이어서 다음 신고본이 등록되면 한 해 새 숫자가 나올 수 있습니다.

디저트39는 같은 커피 브랜드 674곳 가운데 가맹점 수 11위, 총 초기자금이 무거운 순위 88위, 연 평균매출 순위 121위입니다. 차액가맹금 비율은 653곳 중 22위로 높은 쪽에 있고, 창업비 1원당 매출은 526곳 중 329위입니다. 폐점률은 563곳 중 287위, 명의변경률은 565곳 중 115위, 최근 1년 점포 증가율은 574곳 중 334위입니다.

낮은 창업비로 더 큰 매출을 내는 대형 저가 커피 브랜드와 비교하면 초기투자와 판매 규모의 조합이 다릅니다. 메가엠지씨커피는 총 초기자금 9,388만원, 연매출 3.9억원, 차액가맹금 12.88%, 창업비 1원당 매출 4.1배입니다. 컴포즈커피는 총 초기자금 8,348만원, 연매출 2.7억원, 차액가맹금 7.04%, 창업비 1원당 매출 3.3배입니다. 두 브랜드는 디저트39보다 초기자금이 가볍고 창업비 대비 매출 규모가 크지만, 명의변경률은 각각 16.4%와 16.1%로 디저트39의 9.9%보다 높습니다.

투자비가 비슷한 브랜드와 비교하면 비용 구조의 차이가 더 선명합니다. 이디야커피는 총 초기자금 1.8억원, 연매출 1.9억원, 차액가맹금 4.6%, 폐점률 13.2%, 명의변경률 6.7%, 최근 1년 점포 증감률 -8.7%입니다. 공차는 총 초기자금 2.0억원, 연매출 2.7억원, 차액가맹금 0.03%, 폐점률 7.1%, 명의변경률 9.4%, 최근 1년 점포 증감률 +0.2%입니다. 디저트39는 이들과 비슷한 투자금 구간에서 차액가맹금 비율이 더 높고 최근 점포 증감률은 -2.3%입니다.

창업비 1원당 매출은 이익이 아니라 판매 규모를 보여 주는 값입니다. 원가율과 임차료·인건비가 브랜드마다 다르므로 메가엠지씨커피의 4.1배나 디저트39의 1.1배만으로 남는 돈을 비교할 수 없습니다. 총 초기자금이 비슷하고 매출·폐점률·명의변경률을 모두 비교할 수 있는 같은 커피 브랜드 55곳 가운데, 디저트39보다 매출이 높고 폐점률과 명의변경률이 낮은 브랜드는 6곳이며 반대 조건의 브랜드는 2곳입니다.

계약이 끝나도 돌아오지 않는 돈은 8,415만원으로 총 초기자금의 37%입니다. 이 가운데 본부에 귀속되어 사라지는 돈은 1,650만원으로 7%이고, 인테리어·간판·기계설비처럼 시설에 묻히는 돈은 6,765만원으로 29%입니다. 시설에 들어간 돈은 되팔기 어렵고 계약 종료 때 원상복구비가 추가될 수 있습니다.

가장 큰 문제는 무엇에 쓰이는지 알 수 없는 돈이 1.5억원으로 총 초기자금의 63%라는 점입니다. 기타 비용 1.4억원과 설계도면비 1,100만원이 이 범주에 들어갑니다. 창업비의 절반을 넘는 금액이 뭉쳐 있다면 세부 견적서 없이 계약해서는 안 됩니다.

돌아오지 않는 돈은 최초 계약기간 동안 매달 234만원씩 소진되는 규모로 표시됩니다. 최초 계약기간은 3년, 즉 36개월입니다. 이 234만원은 회수기간이 아니라 시설비·가맹비·교육비가 계약기간에 걸쳐 차지하는 부담의 크기입니다. 앞에서 본 1년 갱신 조건까지 고려하면 첫 계약 종료 시점에 갱신이 되지 않을 때 손실이 커질 수 있습니다.

예치가맹금 1,650만원은 창업비에 추가되는 돈이 아니라 가맹금을 본부에 바로 지급하지 않고 맡겨 두는 방식입니다. 반면 차액가맹금 월 275만원은 필수품목 매입가에 포함된 본부 마진이므로 원가율에서 이미 반영되며, 이 금액을 월 유출에 다시 더해서는 안 됩니다.

지역 평균에서 원가만 빼고 보면 서울과 울산 사이에 남는 금액의 폭이 크게 벌어집니다. 서울의 월 평균매출은 2,573만원이고 울산은 1,450만원입니다. 원가율이 40%일 때 원가를 뺀 금액은 서울 1,544만원, 울산 870만원이며, 원가율이 60%일 때는 서울 1,029만원, 울산 580만원입니다. 원가율이 80%까지 올라가면 서울은 515만원, 울산은 290만원입니다.

전국 평균에서도 원가율에 따라 남는 금액이 크게 달라집니다. 월 평균매출 2,053만원에서 원가율이 40%이면 1,232만원, 50%이면 1,026만원, 60%이면 821만원, 70%이면 616만원, 80%이면 411만원이 남습니다. 이 금액은 이익이 아니라 매출에서 원가만 뺀 값입니다. 임차료·인건비·공과금·대출이자와 본부에 내는 정기 납부금이 추가로 빠집니다.

원가율은 공시에 정해져 있지 않아 필수품목 공급가를 받아야 실제 위치를 알 수 있습니다. 업종 참고(농림축산식품부·한국농촌경제연구원, 2024년 기준)에서 커피 전문점의 평균 객단가는 5,703.6원이고 1일 평균 방문 고객 수는 64명입니다. 낮은 객단가를 많은 주문량으로 메우는 구조에서는 원두·우유·시럽 공급가와 고용 인건비가 동시에 움직이면 매출이 유지되어도 남는 금액이 줄어들 수 있습니다.

지역 평균은 같은 지역 안의 편차를 감추기도 합니다. 앞에서 본 서울의 최고 매출 9.1억원과 최저 매출 9,984만원처럼 동일 지역 안에서도 점포별 매출이 크게 다르므로, 이 계산표는 후보 점포의 매출을 대신하지 않습니다. 실제 원가율과 자리별 매출을 함께 받아야 어느 지역 평균을 적용할 수 있는지 정해집니다.

가장 먼저 깨지는 지점은 폐점률 상승과 법·분쟁 기록이 비용 구조와 함께 나타난다는 데 있습니다. 폐점률은 최근 3년 동안 11.2%p 상승했고, 2024년 폐점률은 13.0%, 명의변경률은 9.9%였습니다. 여기에 최근 3년 시정조치 1건이 기록되어 있습니다. 폐점률의 현재 수준만 보면 같은 커피 브랜드의 상위 25% 기준인 26.4%보다 낮지만, 방향과 원인을 함께 보지 않으면 점포 운영의 부담을 놓칠 수 있습니다.

가장 멀리 벗어난 숫자는 차액가맹금 비율과 초기투자입니다. 차액가맹금 비율은 653곳 중 22위로 높은 쪽에 있고, 총 초기자금은 674곳 중 88위로 무거운 쪽에 있습니다. 본부 영업이익률은 625곳 중 87위로 높은 쪽이지만, 본부의 수익성이 가맹점의 원가 부담을 줄여 주는 것은 아닙니다. 본부 자본 292억원과 영업이익 45.8억원이 확인된다는 사실도 매장별 원가율과 자리를 대신하지 못합니다.

매출 신뢰도가 낮은 상태에서 높은 초기투자와 높은 차액가맹금이 겹친다는 점이 핵심입니다. 전체 504곳 중 31곳만으로 계산한 평균매출 2.5억원이 실제 하위 점포를 충분히 보여 주지 못한다면, 총 초기자금 2.3억원의 부담은 평균매출보다 낮은 자리에서 더 커집니다. 필수품목 공급가가 오르면 원가율은 40% 구간에서 60% 또는 80% 구간으로 이동할 수 있고, 그에 따라 전국 평균에서 원가를 뺀 금액은 1,232만원에서 821만원 또는 411만원으로 내려갑니다.

본부의 재무상태가 유지되고 형벌 선고가 0건이라는 사실도 확인 범위가 분명합니다. 이는 자본잠식이나 형벌 선고가 확인되지 않는다는 뜻이지, 직영점이 0개인 본부가 후보 상권에서 실제 매장 운영을 검증했다는 뜻은 아닙니다. 마찬가지로 폐점률이 동종 상위권 기준보다 낮다는 사실도 명의변경과 계약종료의 이유까지 설명하지는 않습니다.

디저트39의 결정은 총 초기자금 2.3억원을 넣은 점포가 차액가맹금 13.41%가 포함된 원가 구조를 감당하면서 첫 3년 계약 뒤 1년 단위 갱신까지 이어 갈 수 있는지를 확인하는 데 달려 있습니다.

가장 먼저 원두·우유·시럽의 공급가격 변경 기준과 판매가격 조정 가이드를 서면으로 받아야 합니다. 가격이 오를 때 판매가격을 함께 조정할 수 있는지, 동일 규격 제품의 대체 구매가 허용되는지, 최근 공급가격이 어떻게 바뀌었는지를 확인해야 앞에서 본 13.41%의 차액가맹금과 원가율을 다시 계산할 수 있습니다.

동일 상권 안의 출점 제한도 확인해야 합니다. 영업지역 반경 150m가 실제 고객 이동 범위를 어느 정도 보호하는지, 같은 브랜드와 저가 경쟁 브랜드의 출점 기준이 무엇인지, 인근 신규 출점 계획이 있는지를 서면으로 받아야 합니다.

디저트·베이커리 품목의 폐기율과 발주 기준도 물어야 합니다. 폐기율이 높은 품목, 최소 발주량, 냉장·냉동 보관 조건, 폐기 비용 부담 주체를 확인해야 매출이 객단가 상승으로 이어져도 재고 손실이 함께 커지는지를 판단할 수 있습니다.

폐점률이 최근 3년 동안 상승한 원인을 본부가 어떻게 설명하는지, 올해 달라진 조치가 무엇인지 받아야 합니다. 2024년 폐점률 13.0%만 보는 것보다 상승 원인과 개선 조치를 함께 확인해야 운영 변동의 방향을 해석할 수 있습니다.

필수품목 전체 목록과 최근 2년 공급가 인상 내역을 받아야 합니다. 차액가맹금이 매출이 늘수록 함께 커지는 구조이므로 원두·우유·시럽·포장재별 공급가격과 대체 구매 허용 여부를 확인해야 합니다.

평균매출 산정에 포함된 31개 점포의 위치와 제외 기준, 하위 25% 점포의 매출 범위를 받아야 합니다. 전국 평균 2,053만원과 최저 지역 월 평균매출 1,450만원 사이의 차이만으로는 낮은 매출 구간을 충분히 알 수 없습니다.

공시 창업비용 외에 별도공사·인허가·초도물품에 실제로 들어가는 금액을 확인해야 합니다. 총 초기자금 2.3억원과 공시 합계 1.5억원 사이의 7,865만원이 무엇으로 구성되는지 세부 견적서로 받아야 합니다.

명의변경 51건 가운데 개점 2년 미만 점포가 차지하는 비중과 주요 사유도 확인해야 합니다. 명의변경은 폐점으로 기록되지 않으므로, 초기 투자 이후 빠르게 점주가 바뀐 점포가 포함되어 있는지 따로 봐야 합니다.

점포 수가 줄어든 원인과 올해 개점 계획을 물어야 합니다. 2024년 말 점포 수가 504개로 전년보다 줄고 최근 1년 증감률이 -2.3%인 만큼, 신규 출점 확대인지 기존 점포 유지 중심인지 본부의 계획을 확인해야 합니다.

공정거래위원회 시정조치 1건의 내용과 재발 방지 조치도 받아야 합니다. 해당 조치가 예비창업자 정보 제공이나 가맹점 거래 조건과 관련되어 있다면, 광고·판촉비와 예상매출액 산정서 조항을 계약서에서 다시 대조해야 합니다.

후보 점포 기준의 예상매출액 산정서를 서면으로 받아야 합니다. 구두 매출 설명보다 인근 가맹점의 위치·기간·매출 범위가 적힌 문서가 있어야 전국 평균 2,053만원과 후보 점포의 예상치를 구분할 수 있습니다.

중도해지 위약금 산식과 원상복구 범위, 재계약 시 리뉴얼 조건도 계약서로 확인해야 합니다. 계약 종료일부터 14일 이내 철거 의무와 3년 최초 계약 뒤 1년 갱신 조건이 실제 부담으로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.